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STAFF INTERVIEW 03

様々な選択肢
新築不動産投資の可能性を拡げる。

不動産コンサルタント

竹之下 弘明HIROAKI TAKENOSHITA

不動産会社にて、営業職に従事。トップセールスとして全国の不動産会社とのネットワークを構築し、多数の中古不動産販売実績を残し、当社に参画。

中古投資物件から新築投資物件へ。

前職で中古投資物件をメインに扱っていた経験から、1都3県のみならず、全国の不動産業者さんと既に信頼のパイプを構築出来ているというのが私の強みです。そのパイプを活かして、物件を紹介して頂けたりしています。さらに、より良い物件をお客様に提供出来るように、日々不動産業者さんを回り、様々な方々から物件をご紹介頂けるパイプを構築しています。しかし、昨今の中古投資物件の高騰により、中古投資市場にはあまり利回りの高い優良物件が見つけられなくなってきたというのが、私の感じていたところです。それもあり、土地から新築不動産投資のソリューションを提供しているこの会社に入社して、より良い新築物件をお客様にお届けできます。

インタビュー風景

融資の壁を超えるために。

お客様の中には、これはと思う物件が見つけられても、購入出来なかったという経験をお持ちの方も少なくないと感じています。やはり不動産投資における購入の決め手は、物件の良し悪しは元より、融資をどこの銀行で引くことが出来るのか、ということに掛かってきます。そこがこの仕事をしていて感じる歯がゆさであり、面白い部分だと思います。如何に銀行から良い条件で融資を引っ張り、高いキャッシュフローを生み出し、お客様にご満足頂けるか、ということに全力を注ぐ努力をしています。
弊社には約1年前に設立したファイナンス専門部署があり、様々な金融機関からお客様のご属性等を勘案して、最も有利な条件で融資を引けるようにバックアップしてくれる体制があります。取引銀行は既に20行を超え、時々刻々と変化する融資条件等の情報をキャッチしながらサポートしてくれています。資金計画から、銀行との条件交渉、サラリーマン投資家の皆様が普段できない昼間の業務代行等をしてくれます。私もその部署と連携を取り、お客様の属性やご希望等に合わせて様々な交渉や折衝を行っています。多くの方は、同じ銀行であれば、違う支店に同じ案件を持ち込んでも融資しないだろう、という固定観念をお持ちかと思います。ですが実際は、支店が違えば融資条件も違い、さらには同じ支店でも、融資担当者が違えば、極端な例では、融資が出来る、出来ないといったところまで違ってきてしまいます。こればかりは、日々の情報収集が出来なければ到底知りえないことですので、その辺りは我々に任せて頂ければと思います。事実、銀行の融資担当者によって稟議書の書き方が違う等の理由で、銀行本部承認が下りる、下りないということは当たり前のように起きています。
私の経験上、融資を打診して門前払いされた銀行は数知れずありました。ですが、何度断られてもへこたれないことが、唯一不動産投資を成功させる秘訣だと思います。それを余すことなく、面談の際に伝授できればと思います。また、資産管理法人を設立しての法人融資を考えていらっしゃる方も、銀行への持ち込み方等を余すことなくお伝えできればと思います。

不動産投資は出口戦略が重要。

私は、土地から始める新築不動産投資は、常に出口戦略を持ってご提案しています。現時点で市場に出回っている低利回りの中古物件を、無理に融資を引いて買ってしまうと、その後の出口戦略が見えません。老朽化してしまってからでは、そのままでの売却(転売)は難しく、延命措置としての「修繕」、思い切って「リノベーション」、もしくは解体して「土地として売却」という選択肢になるかと思います。こういった物件は、よほど立地が良いということがない限り、入口で買う時の融資を引くことも難しいですし、ましてや出口で次に購入していただける方の融資は更に難易度が上がるため、転売自体が難しくなる傾向にあります。ですので、出口戦略としては、ほぼ「土地」としての売却か、もしくは残債以下の金額で、赤字覚悟で中古物件として売却のどちらかということになってしまいます。
その点、土地から始める新築不動産投資においては、新築なので当初10年程度はほぼ修繕費用等が発生しないことが多くなります。さらに、融資目線からいくと、中古投資物件に対する金利が概ね2~4%程度の金融機関が多い中、新築投資物件については、1~2%程度で融資を引けています。お客様によっては0%台で融資を引いていらっしゃる方もいるくらい、金融機関も積極的に融資をしています。融資期間についても、中古投資物件が15年~25年程度となる傾向が強い中、新築投資物件については、25年~50年程度(物件構造、金融機関による)もの融資期間が確保できます。ですので、仮に多少金利が高く一見イールドギャップが小さく見えたとしても、十分なキャッシュフローが得られるということがお分かり頂けるのではないでしょうか。
さらに、最近の不動産投資ブームにより、中古投資物件が枯渇しているため、物件価格が高騰しており、以前の利回り比較では、中古物件>新築物件だったものが、ほとんど差が無くなってきているエリアもあるくらいです。このことは、新築物件を建てた方が将来的な出口戦略(=転売等)を選びやすいということを意味しています。高利回りの新築を建てて、利回りが低下している中古物件よりも多少高い利回りで売りに出して転売してしまい、キャピタルゲインを得るということも可能です。もちろん、所有をし続けて、インカムゲインを得るという選択肢も十分に可能です。
様々な選択肢を選ぶことが出来る、土地から始める新築投資物件にご興味を持っていただけましたら、是非私をご指名頂ければと思います。

インタビュー風景2